楼市限价：老现行政策 新逻辑

新一轮限价现行政策吸取了之前的教训，要求地价和房价联动，这其实是要求土地治理部门和调控治理部门的目的要一致。

最近，各地楼市密集调控，限价现行政策重启。相对2016-2019年那一轮限价，新的限价现行政策还升级了，不仅深圳、成都等热点城市再次启动限价，徐州、湖州、义乌等三、四线城市也开端限价。其它，新的限价现行政策要求，地价和房价联动限制、新房和二手房价联动限制。因为，地价不限制的话，单纯限制房价会导致公建减配，部分开发项目乃至会粗制滥造，引发后续业主维权；单纯限制新房价格，但二手房不限价，会导致一二手房价格倒挂，倒逼新房涨价。

当“一城一策”取代自上而下的调控布局时，地方政府主动调控、前瞻性调控的动力减弱。所以，面对房价再次突出上涨的形势，调控压迫增大，限价可能是多方可以接受的结局：对上面有了交代，毕竟“稳定房价”是长效机制的目的；对下能迎合民意，毕竟限价能减缓买房人的焦虑心绪；对地方而言，限价还能维持楼市的热度，因为限价延续刺激买房的欲望。

业内一直在批判限价现行政策。可是，当人们愈来愈强调住房的公共属性和民生属性，限价现行政策也就变得合理了。特殊是，当下各地都在打造民生美好城市，抢人口、抢人才，都在积极打造“双循环”进展的新布局，促内需、扩消费。花钱的地方愈来愈多，而地方财政局收入增速却降到了低位。既限制价格，又要维持肯定的楼市热度，这就是不得已而为之的挑选了。

上一轮限价发生在2016-2019年。当时的做法较为容易，要求热点城市的房价维持在2016年10月份的水平。可是，由于前后出让的地价突出上涨，加上楼市调控严格后，正规融资渠道收紧乃至关闸，房企融资转向影子银行，融资成本也很高，前端限制房价的结局，就是开发商将“快周转”做到极致，硬生生将房地产(512200)开发变成了流水线作业，粗制滥造、精装修减配在行业大面积隐藏。乃至，劣币驱逐良币，一些龙头开发商，也不得不放弃产品精雕细琢。

假如精装修减配，乃至粗制滥造等也包不住成本的，就演变为大规模的数据造假，包含“双合同”、延后网签。当限价建造的购房红利太大时，乃至会隐藏“茶水费”、倒卖房号等。到了2019年，新房销售市场前端的成本愈来愈高，销售市场乱象愈来愈频繁，后端限价愈来愈难以延续，再加上楼市调控压迫降低，内外经济发展大环境变化（比如中美贸易战、环保攻坚和整理P2P等等），经济发展下滑压迫加大，特殊是2020年疫情发生，从2019年底限价现行政策就开端退出了。

新一轮限价现行政策吸取了之前的教训，各地调控都要求地价和房价联动，这其实是要求土地治理部门和调控治理部门的目的要一致。过去，这两个部门在调控上的目的是不一致的。

这一轮限价，假如真能将源头上的地价操纵住，限价效果要比上一轮要好。当然，前提是丢弃掉对土地财政局的短期依靠。最近，各地公布聚合出让土地的公告，每年3-4批的土地聚合出让，有助于降低土地溢价率和地方饥渴式供地。其它，“三道红线”也开端渐进落地，开发商饥渴式融资的冲动也有望得到操纵。土地和资金成本降下来了，房价压迫就小很多。

不过，限价现行政策要得力，还得操纵二手住房的价格。目前看，除了深圳以外，其他城市对二手房价格的操纵力度是比较弱的，乃至连二手住房的价格信息都不把握。当隐藏突出的一二手房价格倒挂时，新房限价就会导致“打新热潮”，这反倒会刺激楼市向不断上的热度。住房的公共属性突出，限价是合理的，即便国外也对公共产品限价，比如德国将随意涨房价视为违法。

但限价是个系统工程，要统筹规划好，哪些该限（比如平凡住房）、哪些不该限（比如高档住房）；也要遵从销售市场规律，与销售市场价格挂钩，考虑开发商的合理利润，考虑历史遗留问题，不能一刀切。

（作者系广东省住房现行政策钻研中心首席钻研员）